Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8 sẽ dùng bảng giá đất (thay khung giá đất cũ) xây dựng hằng năm. Bảng giá này dự kiến áp dụng trên cả nước từ ngày 1/1/2026. Nguyên tắc định giá đất theo thị trường sẽ khiến bảng giá mới tăng cao. Chẳng hạn như dự thảo bảng giá điều chỉnh mới đây của TP HCM cho thấy giá đất tại nhiều khu vực tăng trung bình 5-10 lần, thậm chí là 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K).
Theo đó, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự kiến tăng lên, tổng chi phí đầu tư dự án cũng sẽ tăng lên. Để tránh những tác động này, thời gian qua, thị trường xuất hiện làn sóng săn quỹ đất từ các chủ đầu tư bất động sản trước khi bảng giá mới được áp dụng.
Điển hình như Đất Xanh Group đang kiếm quỹ đất rộng 100-200 ha, pháp lý tốt, khắp cả nước. Danh Khôi cũng dự kiến dùng 375 tỷ đồng để mua quỹ đất ở Bình Phước và Bình Thuận. Sơn Kim gần đây tìm mua lượng lớn đất sạch tại Bắc Ninh.
Ngoài ra, DIC Holdings, Khang Điền, Hà Đô, Ecopark, Vinhomes, Phú Mỹ Hưng… cũng tích cực “thâu tóm” đất từ 50-150 ha tại Lâm Đồng, Long An, Hải Phòng, Bình Thuận để phục vụ hoạt động kinh doanh giai đoạn tới.
Bất động sản khu Nam TP HCM, đoạn qua huyện Nhà Bè, tháng 10/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, cho biết từ vài năm trước, Nam Long đã chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới và tập trung mọi nguồn lực gia tăng quỹ đất. Doanh nghiệp hiện có quỹ đất sạch lên đến 685 ha, có thể phát triển sản phẩm trong vòng 5 năm.
Dù vậy, ông cho biết tập đoàn vẫn tích cực thu mua thêm đất nông nghiệp, tìm kiếm mua trực tiếp và M&A các dự án sạch. Ngoài thị trường chủ lực là TP HCM và các tỉnh lân cận, Nam Long còn mở rộng quỹ đất phía Bắc, cụ thể lên kế hoạch tìm kiếm quỹ đất tại Hải Phòng trong năm nay.
CEO Nam Long đánh giá, từ 2026, việc áp dụng bảng giá đất mới sát với thị trường sẽ khiến chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng sau này tăng lên. Do đó, những doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn và đã tính xong tiền sử dụng đất sẽ có lợi thế.
Ông Phan Lê Thành Long, Chủ tịch sáng lập AFA Group, chung nhận định từ năm 2026, nhiều địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới. Theo đó, chủ đầu tư khi thương lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giá sẽ sát hơn với giá thị trường, dẫn đến tăng chi phí đầu vào của dự án.
Theo ông, nếu mua được đất thời điểm hiện nay, chủ đầu tư sẽ có cơ hội lựa chọn những sản phẩm đã hoàn chỉnh về mặt pháp lý, nộp đầy đủ tiền sử dụng với giá phù hợp nhất và có thể đưa vào khai thác kinh doanh ngay.
“Doanh nghiệp càng có nhiều quỹ đất lớn hoàn tất nghĩa vụ tài chính, càng nắm giữ nhiều lợi thế. Vì vậy chuyện mua bán sang nhượng (M&A), tìm kiếm quỹ đất sạch sẽ là ưu tiên của chủ đầu tư từ nay đến năm tới”, ông dự báo.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cũng cho rằng ba bộ luật (Nhà ở, Đất đai, Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực giúp thị trường chuyển sang một giai đoạn mới. Ông Tuấn nói chưa từng có tiền lệ luật mới nào được thực thi mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng. Các quy định mới cũng góp phần tăng giá các loại đất từ dự án, nông nghiệp, đến đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác.
Để đảm bảo quyền lợi chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm, điều này có thể ảnh hưởng đến thanh khoản. Còn nếu không muốn tăng giá bán, các chủ đầu tư phải có sẵn quỹ đất “rẻ” để phát triển ngay từ thời điểm này nhằm tăng ưu thế.
Ông Tuấn nhận định, tìm kiếm quỹ đất luôn là yếu tố sống còn của doanh nghiệp. Tới đây, chỉ những chủ đầu tư có nguồn lực mạnh mới thuận lợi tham gia “sân chơi” phát triển các đại dự án lớn. Những chủ đầu tư quy mô nhỏ có thể tìm kiếm thị trường mới xa trung tâm hơn, hoặc chuyển dịch sang phân khúc chi phí triển khai thấp hơn. Riêng những doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính sẽ không còn đất để hoạt động.
Phương Uyên
