Thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho biết, ngoài phương án xây dựng bảng giá đất điều chỉnh phù hợp với điều kiện của địa phương đang được lấy ý kiến rộng rãi thời gian qua, đơn vị này còn có ba phương án khác dựa trên bảng giá cũ của Quyết định 02.
Cả bốn phương án này được Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ban thường vụ Thành ủy TP HCM để xem xét. Dự kiến, chiều nay Ban thường vụ Thành ủy thành phố sẽ cho chủ trương chọn phương án bảng giá đất.
Phương án một sẽ giữ nguyên, không điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định số 02 được ban hành đầu năm 2020. Tại phương án này, Sở Tài nguyên và Môi trường phân tích các hạn chế như bị khống chế bởi quy định của Chính phủ về khung giá đất với mức tối đa một m2 là 162 triệu đồng cho đô thị đặc biệt. Do đó, mức giá theo Quyết định 02 rất thấp so với thị trường và không thể tăng suốt 10 năm qua.
Điều này gây ra những khó khăn nhất định, cụ thể là chênh lệch quá lớn giữa mức giá bồi thường và bảng giá đất đang áp dụng. Đơn cử, khi mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh (TP Thủ Đức), theo Quyết định 02 mỗi m2 đất chỉ 4,2 triệu đồng nhưng thực tế đơn giá bồi thường cho dân được thành phố phê duyệt là 73 triệu đồng; tương tự mỗi m2 đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức) giá 2,7 triệu đồng nhưng bồi thường cho dân là 70 triệu đồng.
Do đó, đối với các dự án thành phố đang và sắp triển khai nếu áp dụng giá bồi thường theo Quyết định 02 sẽ tạo sự không công bằng với những người được bồi thường trước đó. Người dân sẽ khiếu nại, không bàn giao đất, chậm tiến độ…
Bởi theo quy định của Luật Đất đai 2024, nhà nước thu hồi đất của dân sẽ bồi thường theo giá đất được xây dựng dựa trên giá thị trường (bảng giá đất mới) thay vì dựa trên mức giá do địa phương phê duyệt riêng. Tức là việc bồi thường sẽ phải tuân theo bảng giá đất, thành phố không được có quyết định bồi thường riêng như trước đây. Do đó, nếu giữ bảng giá đất theo Quyết định 02 (không còn hệ số K) thì người dân được bồi thường rất thấp. Điều này dẫn đến không đồng thuận và bị phản ứng, khiếu nại giữa những người được TP HCM bồi thường trước đó và các dự án đang triển khai.
Một phần huyện Bình Chánh, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Phương án hai điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 02 theo cách lấy giá đất trong bảng này nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo Quyết định 56. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng cách này cũng có những hạn chế, cụ thể nhất là kết quả vẫn khá thấp so với giá đất thực tế trên địa bàn. Đơn cử như khi giải phóng mặt bằng làm đường Nguyễn Duy Trinh, nếu làm theo phương án này, giá mỗi m2 đất cũng chỉ 13,8 triệu đồng trong khi giá bồi thường được phê duyệt trước đó là 73 triệu đồng.
Phương án ba, giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ điều chỉnh theo giá đất thực tế; với giá đất các tuyến đường theo Quyết định 02 thì nhân với hệ số K.
Dẫu vậy, theo Sở Tài nguyên và Môi trường, phương án này có những hạn chế như khi nhân thì giá đất vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn. Đối với giá đất tại các tuyến đường dự kiến bố trí định cư thì điều chỉnh bằng cách lấy theo giá đất thực tế.
Giải pháp này phát sinh bất cập vì trong một tuyến đường hoặc khu dân cư giáp ranh khu tái định cư sẽ có hai mức giá chênh lệch nhau rất lớn trong khi điều kiện cơ sở hạ tầng như nhau. Ví dụ dự án tái định cư dự kiến tại đường số 1 thuộc Khu tái định cư Phước Thiện có giá nền tái định cư được duyệt mỗi m2 là 51 triệu đồng, trong khi đó giá đất cũng tại đường số 8 tại khu vực có hạ tầng tương đồng, nếu áp giá đất theo Quyết định số 02 nhân hệ số K chỉ 5 triệu đồng, chênh lệch gấp 10 lần.
Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng điều này là không công bằng giữa những người sử dụng đất.
Phương án 4 là điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Căn cứ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như: Giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM giải thích thêm, 4 phương án về bảng giá đất đã được sở xây dựng từ giữa cuối tháng 7, để trình UBND TP HCM báo cáo Ban cán sự Đảng và Thường vụ Thành ủy thành phố, dự kiến thực hiện từ ngày 1/8, theo hiệu lực của Luật Đất đai 2024. Trong các phương án này, Sở Tài nguyên và Môi trường nhận thấy phương án 1,2,3 có những hạn chế và không phù hợp với tình hình tại địa phương nên đã chọn phương án 4 để tổ chức lấy ý kiến rộng rãi thời gian qua.
Theo đó, giá đất trong bảng giá điều chỉnh tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Sở này cho rằng nếu tính cả hệ số K, so với Quyết định 02 của thành phố, giá đất tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng thị trường.
Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh sau khi được Sở Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các đơn vị có liên quan, trình Hội đồng thẩm định của thành phố. Sau đó, UBND TP HCM sẽ xem xét phê duyệt. Bảng giá này nếu được thông qua sẽ sử dụng đến 31/12/2025, nhưng cuối năm nay, thành phố vẫn đánh giá lại để phù hợp tình hình kinh tế. Từ đầu 2026, TP HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hằng năm chung theo Luật Đất đai 2024.
Lê Tuyết
