Chung cư mới vùng ven Hà Nội ngày càng đắt đỏ

Sau nhiều năm sống trong căn hộ chật hẹp tại dự án mặt đường Minh Khai, anh Hùng (quận Hai Bà Trưng) muốn tìm mua nhà rộng hơn cho gia đình 5 thành viên. Tham khảo nhiều khu đang mở bán, anh được môi giới chào dự án có ba tòa (hơn 2.100 căn hộ) của chủ đầu tư nước ngoài ở huyện Gia Lâm.

Thời điểm nhận booking (đặt chỗ quyền mua), anh được môi giới báo giá rumor (mức dự kiến chủ đầu tư đưa ra thăm dò thị trường) từ 68 triệu đồng mỗi m2. Vợ chồng anh tính phương án trả theo tiến độ phù hợp với khả năng tài chính, nhận nhà vào năm 2027. Tuy nhiên, tại sự kiện ra mắt dự án tuần trước, trên 90% giỏ hàng được đặt mua dù giá bán đã nâng 5-25%, lên khoảng 70-85 triệu đồng một m2 tùy vị trí, số tầng và diện tích.

Tức là, anh Hùng phải bỏ ra gần 8,6 tỷ đồng để sở hữu căn hộ 96 m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Căn hai phòng ngủ rộng 64 m2 cũng lên đến 5,6 tỷ đồng.

“Tôi bất ngờ vì giá này ngang với dự án ở quận nội thành, trong khi vị trí tòa nhà cách trung tâm hơn 15 km”, anh cho hay.

Theo ghi nhận của VnExpress, nguồn cung chung cư liên tục bổ sung trong quý cuối năm nhưng chủ yếu ở các huyện ven, giá quanh 70-90 triệu đồng mỗi m2, cạnh tranh với dự án mới trong nội thành. Thậm chí, một dự án gồm hai tòa đang nhận booking tại huyện Đông Anh được chào giá rumor 115-125 triệu đồng mỗi m2, cao gấp đôi so với mặt bằng chuyển nhượng gần đó. Loại căn studio diện tích nhỏ nhất tại dự án này là trên 3 tỷ đồng.

Đại diện một sàn giao dịch có trụ sở tại huyện Đông Anh cho biết, dự án sơ cấp dưới 50 triệu đồng một m2 xuất hiện ngày càng ít ở huyện ven. Bởi một số tòa ra mắt gần đây đều được chủ đầu tư định vị ở phân khúc nhà cao cấp đến hạng sang.

Khu vực phía Đông (quận Long Biên, huyện Gia Lâm) có những tòa cách trung tâm 15-20 km cũng xuất hiện dự án giá gần 100 triệu đồng mỗi m2, tiệm cận với chung cư ở quận Cầu Giấy hay Nam Từ Liêm. Trong khi cách đây 4 năm, dự án mới ở khu vực này quanh 30-35 triệu đồng với giỏ hàng trung cấp và bình dân khoảng 20-25 triệu đồng một m2.

Cuộc đua chào giá cao giờ lan rộng ở các vùng ven như Đông Anh, Long Biên hay Gia Lâm, nơi vốn tập trung hàng trung cấp và bình dân giai đoạn trước 2023, theo ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property, người đã quan sát thị trường địa ốc gần 15 năm.

Ông Toản cho rằng nguồn cung kém đa dạng, “co cụm” ở vài dự án và trong tay một số chủ đầu tư, khiến giá bán mới bị đẩy lên cao. Cuộc chơi trên thị trường vì thế cũng kém cạnh tranh.

Dữ liệu của One Housing, đơn vị nghiên cứu thị trường do Techcombank và Masterise hậu thuẫn, cho thấy giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã tăng 11 quý liên tiếp, từ 40 triệu đồng mỗi m2 đầu năm 2022 lên khoảng 72 triệu đồng vào quý III năm nay. Mức tăng này chủ yếu do phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm đa số thị phần. Ngay cả khu xa trung tâm như quận Long Biên, huyện Gia Lâm… giá chủ đầu tư đưa ra cũng từ 62 triệu đồng một m2.

Giá chung cư mới leo thang ở vùng ven dù nguồn cung đã bớt khan hiếm. Onehousing cho biết giỏ hàng sơ cấp riêng quý III tăng hơn 200% theo năm, đạt gần 8.700 căn, nhưng tập trung ở các phân khu, dự án mới khu Tây (quận Nam Từ Liêm, huyện Hoài Đức, Quốc Oai…) và khu Đông.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng lý do chủ yếu do chủ đầu tư đưa ra giá chào bán tăng. Ngoài ra, chi phí sử dụng đất, đầu tư, xây dựng, nhân công tăng, cũng phần nào ảnh hưởng đến giá bán dự án mới.

Chuyên gia lưu ý giá sơ cấp cao chỉ tập trung ở một, hai đại đô thị, không đại diện cho mặt bằng giá bất động sản vùng ven. Tuy nhiên, các mốc bán kỷ lục liên tục xuất hiện đã đẩy mặt bằng giá bất động sản xung quanh tăng theo, thu hẹp cơ hội sở hữu nhà ở của phần đông người dân. Trong khi nguồn cung vừa túi tiền không được chủ đầu tư mặn mà, càng làm tình trạng lệch pha trên thị trường nhà ở thêm trầm trọng.

Theo thăm dò mới đây của VnExpress với hơn 3.000 độc giả, khoảng 9% phản hồi cho biết có khả năng mua chung cư 4-6 tỷ đồng. Trong khi 52% đủ tài chính mua căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Giá rao lên ngưỡng quá cao, theo ông Thanh, khả năng thanh khoản giỏ hàng mới kém hơn bởi tỷ suất lợi nhuận cho thuê hay biên độ tăng giá đều có chiều hướng sụt giảm. Dữ liệu của kênh Batdongsan cũng cho thấy mặt bằng giá và mức độ quan tâm chung cư phân khúc trên 80 triệu đồng một m2 ở Hà Nội có xu hướng đi xuống, lần lượt 4% và 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Trước đây, người dân không tiếp cận được nhà trung tâm có thể chuyển ra huyện ven với nhiều lựa chọn giá rẻ hơn. Việc loạt dự án mới giá cao kéo mặt bằng vùng ven leo thang, khiến giải pháp này dần bất khả thi”, ông Toản cho hay.

Ngọc Diễm