Nhà đầu tư đất nền vẫn chưa ‘về bờ’

Anh Hải cho biết năm 2021 đã mua lô đất thổ cư 210 m2 tại TP Bà Rịa (Bà Rịa – Vũng Tàu) giá 6,7 tỷ đồng, với mục đích “lướt sóng” kiếm lời. Cuối năm 2022 khi thị trường đất nền gặp khó khăn, anh tính thoát hàng nhưng bên mua ép giá giảm sâu, xuống còn 5 tỷ đồng. Do số tiền vay mua đất không nhiều nên 2 năm nay, anh vẫn ráng “gồng”. Gần đây, anh cần vốn làm ăn, lại thấy thị trường bắt đầu có dấu hiệu tích cực nên quyết định rao bán lại.

Anh rao đúng giá gốc nhưng bên mua vẫn chỉ chấp nhận trả 6 tỷ đồng. Sau nhiều tháng thương lượng, cuối cùng anh chấp nhận bán giá 6,3 tỷ đồng. “Đầu tư 3 năm, cuối cùng phải bán dưới giá vốn”, anh Hải nói.

Tương tự, chị Hồ Thị Kim Xuân (quận Tân Bình, TP HCM) cũng loay hoay tìm đầu ra cho nền đất 150 m2 ở TP Biên Hòa (Đồng Nai) sau nhiều năm gánh lãi ngân hàng để giữ đất, chờ tăng giá.

Chị cho biết khu đất này được mua năm 2021, giá 3,8 tỷ đồng, trong đó vốn vay hơn 1 tỷ đồng. Đầu năm 2022 (thời điểm sốt đất nền), miếng đất của chị được định giá 4,5 tỷ đồng, nhưng đến tháng 9 cùng năm đã rớt xuống còn 3 tỷ đồng.

“Quý III năm nay, vì gặp áp lực tài chính, cần thu hồi tiền để xoay xở, tôi rao bán hòa vốn nhưng không được, đành chấp nhận thoát hàng với giá 3,5 tỷ đồng, tức lỗ 300 triệu so với giá mua”, chị cho hay.

Chị Trần Phương Thoa, một nhà đầu tư tại TP Thủ Đức cũng đang tìm cách thu hồi vốn của lô đất nền gần 7,2 tỷ đồng đầu tư tại quận 9 (cũ). Chị nói phần lớn khách có thiện chí tiếp cận đều đòi giảm ít nhất 10% so giá gốc. Cả tháng nay, giao dịch cứ giằng co, chưa chốt được.

Không chỉ các trường hợp trên, nhiều nhà đầu tư xuống tiền mua đất nền trong giai đoạn 2019-2021 (giai đoạn thị trường sôi động) giờ vẫn chưa thể bán hòa vốn trong bối cảnh phân khúc này phục hồi chậm chạp.

Theo báo cáo từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, quý III, cả nước ghi nhận gần 103.000 sản phẩm đất nền giao dịch thành công, tăng 12,8% so với cùng kỳ nhưng giảm 18% so với quý trước. So với giai đoạn trước dịch Covid 19, thanh khoản đất nền vẫn còn thấp. Giá đất trong 9 tháng đầu năm có xu hướng tăng từ 10-15% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp hơn so với 2 năm trước đó.

Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường khác cũng cho thấy đà phục hồi đất nền chậm hơn kỳ vọng, tỷ lệ tiêu thụ xét trên nguồn cung chỉ đạt 5-10%. Dù giá đất đã tăng thêm từ 10-20% so với mức cắt lỗ năm 2023, song chưa thể “hồi” về tầm giá trước năm 2022.

Theo DKRA Group, ba quý đầu năm, giá sơ cấp đất nền phía Nam có xu hướng đi ngang, thứ cấp tăng 10-15% nhưng so với giai đoạn 2019-2021 thì vẫn thấp hơn khoảng 15%. “Các giao dịch thành công đều có giá giảm 10-20% tính trên mức mua vào”, DKRA nhận xét.

Đánh giá về thị trường đất nền, chuyên gia bất động sản Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty bất động sản Tín Thành, cho biết phân khúc này đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ hồi phục, khó khăn lớn nhất hiện nay là lấy lại niềm tin và tăng tính thanh khoản. Sau một thời gian dài đóng băng, người mua có xu hướng dè dặt, thận trọng, chờ đợi tín hiệu thị trường tăng trưởng bền vững hơn, nhà đầu tư thì giữ tâm lý chờ giá đất giảm thêm, nhất là với phân khúc đất nông nghiệp.

“Các dấu hiệu sốt nóng đất nền thời gian qua chỉ mang tính cục bộ ở một vài địa phương phía Bắc, trên thực tế phần lớn thị trường này thanh khoản vẫn dậm chân”, ông Duyệt nhận xét.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận xét thị trường đất nền phía Nam giao dịch gần như đi ngang suốt hai năm qua. Dù không còn tình trạng cắt lỗ sâu, mặt bằng chung vẫn chưa thể về bằng lúc trước 2022. Với những nhà đầu tư “đu đỉnh” đất nền, nếu bán lúc này vẫn khó hoàn vốn.

Bàn về câu chuyện nhà đầu tư đất nền nên tiếp tục nắm giữ hay thoát hàng, ông Đoàn Quốc Duyệt cho rằng điều này phụ thuộc vào khả năng tài chính, giá trị của bất động sản nhà đầu tư đang nắm giữ. Nếu đang chịu áp lực trả nợ, khả năng cầm cự thấp, nhà đầu tư không nên cố “gồng” vì nhiều khả năng phải ít nhất 6 tháng tới đất nền mới có tín hiệu tích cực. Còn nhà đầu tư có tài chính vững, có dòng tiền và sở hữu bất động sản vị trí tiềm năng, có thể xem xét tiếp tục giữ đất do đây vẫn là kênh đầu tư dài hạn tốt.

Theo ông Đoàn Quốc Duyệt, đất nền vẫn là loại hình đầu tư hấp dẫn nhờ sự phát triển đô thị, hạ tầng giao thông và kinh tế. Bảng giá đất mới cùng quy định cấm phân lô cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đất nền và nhiều khả năng phân khúc sẽ thiết lập mặt bằng giá mới khi nguồn cung bị hạn chế. Dù vậy, lợi thế lớn nhất với phân khúc này là giá rẻ và dễ tiếp cận, nếu giá tăng quá cao, nhiều khả năng xu hướng đầu tư sẽ dàn trải sang các thị trường tiềm năng với chi phí đầu tư thấp hơn.

Đồng tình, chuyên gia bất động sản độc lập Nguyễn Hòa Hiệp, nhận định xu hướng đầu tư đất nền sẽ chuyển dịch về các tỉnh thành có tốc độ phát triển kinh tế tốt, hạ tầng đồng bộ và mặt bằng giá còn tương đối thấp. Từ quý II/2025, thị trường bất động sản ở các tỉnh nói chung, phân khúc đất nền nói riêng có thể đạt tốc độ thanh khoản tốt hơn, sôi động hơn. Khả năng đất nền tăng giá là có cở sở nhưng không nên kỳ vọng sự quay lại của những cơn sốt đất, những cuộc đua tăng giá 40-50% trong ngắn hạn.

“Chính phủ đang áp dụng rất nhiều chính sách quản lý để ngăn chặn lãng phí tài nguyên đất đai, đầu cơ và thổi giá đất nền. Vì vậy không dễ để ăn theo bảng giá đất mới hay quy định cấm phân lô bán nền tạo sốt đất”, ông Hòa cho hay.

Với nhà đầu tư đang có ý định tham gia thị trường này, chuyên gia cho rằng thông tin tích cực từ bảng giá đất mới có thể thúc đẩy sự xuất hiện những cơn nóng sốt đất nền cục bộ ở một số địa phương. Do đó, cần thận trọng quan sát và tính toán kỹ trước khi xuống tiền, ưu tiên chọn sản phẩm có pháp lý minh bạch, xem xét trước quy hoạch hạ tầng và kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Quan trọng là đặt kỳ vọng lợi nhuận về mức hợp lý để dễ kiểm soát.

Phương Uyên