Thị trường địa ốc phục hồi chưa đồng đều

Năm 2024, thị trường bất động sản đã có những chuyển dịch tích cực từ vùng đáy được ghi nhận vào giữa năm ngoái. 9 tháng đầu năm, tốc độ tăng trưởng ngành kinh doanh bất động sản đạt 2,7%, còn tăng trưởng ngành xây dựng đã cải thiện hơn so với cùng kỳ năm ngoái với mức 7,5%. Một số phân khúc như bất động sản công nghiệp, chung cư được đánh giá là điểm sáng dẫn dắt thanh khoản, thu hút dòng tiền đầu tư quay trở lại thị trường.

Trong đó, bất động sản công nghiệp duy trì vị thế dẫn đầu thị trường địa ốc. Bộ Xây dựng cho biết nhu cầu với phân khúc này có xu hướng tăng với lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước. Giao dịch tập trung vào các tỉnh đón dòng vốn FDI lớn, kết nối giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên… với lĩnh vực công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và năng lượng tái tạo.

Báo cáo của đơn vị nghiên cứu CBRE cũng cho thấy trong 9 tháng đầu năm, tỷ lệ nhà kho và nhà xưởng cho thuê tại thị trường phía Nam gần gấp đôi so với cùng kỳ 2023. Tại phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đạt 91%, tăng 9%. Ở phân khúc đất công nghiệp, giá thuê tiếp tục đi lên cả hai miền. Đặc biệt, chiến thắng của ông Donald Trump được nhiều chuyên gia kỳ vọng có thể trợ lực cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, nhất là quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng giống nhiệm kỳ trước.

Phân khúc chung cư cũng ghi nhận đà tăng nóng trong nhiều tháng qua, điển hình tại Hà Nội. Theo dữ liệu của CBRE, đến hết quý III, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp (chưa gồm VAT, phí bảo trì) tại Thủ đô đã đạt đến 64 triệu đồng một m2, tăng 3 lần so với 10 năm trước. Tuy nhiên, giá phân khúc này chỉ thực sự biến động mạnh từ năm 2020, với biên độ tăng gần 100%. So với TP HCM, mức tăng trong giai đoạn này của Hà Nội gấp 4 lần.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết lượng giao dịch trên cả nước tiếp tục tăng trong quý III. Gộp chung với nhà riêng lẻ, quý này có gần 38.400 giao dịch thành công, tăng gần 50% theo quý và gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặt bằng giá chung cư cũng tăng khoảng 4-6% theo quý song chỉ tập trung phân khúc trung cấp trở lên, nhà ở bình dân gần như biến mất.

Tuy nhiên, đà phục hồi của thị trường chưa đồng đều, khi một số phân khúc khác như đất nền, biệt thự, nhà liền kề, nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương vẫn trong cảnh ảm đạm, thậm chí một số khu vực mất thanh khoản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thanh khoản phân khúc đất nền, thấp tầng ở các khu vực mới bước đầu cải thiện. Thậm chí một số nơi vẫn duy trì tình trạng ảm đạm, thanh khoản kém như khu vực Trung du miền núi phía Bắc, duyên hải Bắc Bộ, Tây Nam Bộ…

Giao dịch đất nền có xu hướng giảm, bởi theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước đạt gần 103.000 giao dịch, giảm khoảng 20%. Với biệt thự, liền kề, Bộ cho hay một số khu vực tại TP HCM giảm giá mạnh ở phân khúc cao cấp, diện tích rộng. Đà giảm giá nhà thấp tầng vào khoảng 14% theo quý và 28% theo năm.

Tại Hà Nội, theo Savills, mặt bằng giá biệt thự, liền kề sơ cấp trên thị trường cũng có xu hướng giảm. Đơn cử, giá biệt thự mới giảm 16% theo quý xuống 150 triệu đồng một m2 đất, còn liền kề giảm 17% xuống 156 triệu đồng một m2. Sản phẩm shophouse giảm giá 14% theo quý xuống 249 triệu đồng mỗi m2. Nguyên nhân là do lượng lớn nguồn cung mới đến từ các dự án ngoại thành với giá thấp, kéo mặt bằng đi xuống.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, thanh khoản tiếp tục chạm đáy, niềm tin nhà đầu tư xuống thấp, chưa có dấu hiệu phục hồi dù ngành du lịch có nhiều khởi sắc. Đơn vị nghiên cứu DKRA Group chỉ ra phần lớn nguồn cung sơ cấp đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Sức cầu chung thị trường giảm hơn 71% so với cùng kỳ 2023 dẫn đến giá bán không có nhiều biến động. Chủ đầu tư tiếp tục tung ra chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất song không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Một thăm dò mới đây của VnExpress với gần 2.000 độc giả về phân khúc hấp dẫn nhất trong năm nay, chỉ 3% phản hồi lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng. Trong khi chung cư được 40% độc giả lựa chọn là sản phẩm hấp dẫn nhất, theo sau là đất nền, đất đấu giá.

Lý giải diễn biến trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho biết ba quý đầu năm 2024 là thời điểm đảo chiều trong tâm lý của người mua với động thái thăm dò dần xuất hiện trở lại. Tâm lý của người mua lúc này ưu tiên các yếu tố “chắc chắn” như ở thực, pháp lý, tài chính, do đó phân khúc chung cư có xu hướng dẫn dắt thị trường trong giai đoạn này.

Từ cuối năm nay đến đầu năm sau, ông Quốc Anh cho rằng đây sẽ là khoảng thời gian thị trường bước sang giai đoạn củng cố bởi nhà đầu tư có xu hướng yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên bất động sản ở thực, dòng tiền tốt. Phân khúc tâm điểm lúc này có thể là nhà riêng, nhà phố.

Còn phân khúc mang tính chất đầu tư, sinh lời như đất nền hay biệt thự dự án được dự báo phục hồi từ nửa cuối năm sau, khi thị trường tiến dần đến thời điểm khởi sắc, kéo theo nhu cầu gia tăng. Chuyên gia dự báo đến năm 2026, thị trường địa ốc mới đi vào quỹ đạo ổn định, đà phục hồi về giá và thanh khoản trải đều ở đa dạng loại hình.

Ngọc Diễm